I.            Location immobilière : quid ?

A.     Quelles sont les caractéristiques essentielles d’une location immobilière ?

Il ne peut être question d’une location immobilière (art.  18, §1er, al.  2, 4°, CTVA) que si le locataire reçoit la jouissance exclusive d’un immeuble, et ce, pour une certaine durée et contre paiement d’une indemnité ou d’un loyer.

Autrement dit, la location immobilière est la mise à disposition purement passive d’un immeuble. Le bailleur ne fait rien de plus que remettre les clés au locataire.

En outre, aucun service accessoire n’est fourni. Une caractéristique spécifique et essentielle de la location immobilière est en effet que le bailleur se limite à mettre à la disposition du locataire la jouissance exclusive d’un bâtiment de manière purement passive, donc sans service accessoire.

Enfin, le locataire obtient effectivement le droit d’utiliser le bien immobilier comme s’il en était lui-même le propriétaire. L’exclusivité signifie en fait que le locataire peut exclure toute personne qui n’a pas un droit similaire sur le bien immobilier en vertu d’une loi ou d’un contrat.

B.     Quelles sont les règles TVA applicables à la location immobilière ?

Le fait que la location immobilière soit exemptée de TVA signifie en premier lieu que le bailleur ne peut pas imputer de TVA sur les loyers périodiques (art. 44, §3, 2°, CTVA).

Si aucune TVA n’est imputée, cela implique qu’aucune TVA ne peut être récupérée. Cela signifie concrètement que le bailleur ne peut pas déduire la TVA sur les investissements et frais courants liés à ce bien immobilier.  C’est le revers de la médaille.

Il existe toutefois un certain nombre d’exceptions à cette règle générale, la TVA devant dès lors obligatoirement être facturée sur le loyer. Cela signifie alors que, dans un tel cas, le bailleur a le droit de déduire la TVA afférente à ce bien immobilier qu’il a payée. Les exceptions sont diverses. Elles dépendent notamment de la nature du bien immobilier (location de parkings et de garages), de la durée du contrat de location, ou même de la situation du bien immobilier. Ce dernier cas concerne notamment les biens immobiliers situés dans les zones portuaires et aéroportuaires.

      II.            Location de parkings et garages

A.     Quelles règles TVA sont applicables dans ce cas ?

La location de places de stationnement et de garages ne tombe pas sous l’exemption de TVA pour la location immobilière, mais est soumise à 21  % de TVA. La qualité du locataire n’est pas pertinente. Tant le locataire particulier qu’une entreprise devront donc payer la TVA sur la location d’un parking ou d’un garage.

Un parking délimité par deux lignes au sol est aussi considéré comme une location d’une place de parking. Autrement dit, peu importe qu’il s’agisse d’un parking couvert ou d’emplacements simplement délimités par des lignes au sol en plein air.  La durée de la location (heures, mois, années) n’est pas pertinente. Il en va de même de la dénomination ou de l’interprétation donnée au contrat (location, contrat de surveillance, etc.) (voir CJUE, 13.07.1989, C-173/88, Morten Henriksen).

B.     Trois exceptions aux règles TVA pour la location de parkings et de garages

Dans certains cas, il ne faut quand même pas facturer de TVA sur la location d’un parking ou d’un emplacement.

Premièrement, si la location du garage est étroitement liée à une autre location immobilière exemptée, comme la location d’une maison ou d’un appartement, et si les deux  biens sont donnés en location par un  même bailleur à un  même locataire, la location du garage est alors aussi exemptée de TVA, selon la règle de «l’accessoire suit le principal», et ce, même en cas de contrats de location conclus distinctement.

Deuxièmement, on vise le cas où le bailleur applique le régime des petites entreprises (art. 56bis CTVA). Si le chiffre d’affaires provenant des locations (et éventuellement un autre chiffre d’affaires) est de maximum 25 000 € HTVA par an, on peut opter pour ce régime de franchise (petite entreprise). Le bailleur ne facture alors pas de TVA, mais ne peut pas non plus déduire la TVA.

Enfin, il y a l’organisation du stationnement sur la voie publique, moyennant paiement et à l’aide de parcmètres, lorsque cette organisation résulte d’une décision des autorités publiques (circ.  2017/C/91, 22.12.2017, FAQ, 14).

    III.            Autres exceptions à l’exemption de TVA

A.     Location de courte durée

La location d’un bien immobilier pour une durée maximale de six mois est obligatoirement soumise à la TVA. Cela concerne notamment la location de salles de fêtes, de boutiques éphémères (pop-up stores), de salles d’expositions et de séminaires, de salles de congrès, etc.

La location de courte durée d’immeubles destinés à l’habitation reste aussi exemptée de TVA. Peu importe qu’il s’agisse d’un logement privé, d’une maison de vacances, d’une résidence pour étudiants, etc.

La location de courte durée est aussi exemptée de TVA si le locataire est une personne physique qui n’utilise pas le bien à des fins professionnelles. Il en va de même si le locataire est un organisme sans but lucratif ou dont les activités sociales et culturelles sont exemptées de TVA conformément à l’article 44, §2, du CTVA.

B.     Location d’immeubles dans le cadre de l’exploitation des voies navigables et aéroports

De telles locations sont également obligatoirement soumises à la TVA. La nature du bien immobilier n’a par ailleurs aucune importance : il peut s’agir d’un bâtiment utilisé pour l’exploitation de l’activité (aéro)portuaire, mais ce n’est pas une obligation. Seule la localisation du bien immobilier est en effet importante dans ce contexte. Ce doit être une zone (aéro)portuaire. La région concernée détermine si c’est effectivement le cas. La dénomination ou l’interprétation donnée au contrat (location, concession, etc.) est donc sans importance, de même que la qualité du bailleur